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A股高估值诱惑 房企扎堆逐利物业分拆上市
2021-11-16 20:53
本文摘要:(原标题:房企扎堆逐利物业拆分上市)把H股当成跳板,最后构建重返A股,雅居乐集团(03383.HK)物业板块拆分上市的设想再一被出台日程。雅居乐集团2016年全年业绩发布会上,雅居乐集团主席兼任总裁陈卓林透漏,雅居乐的物业业务雅生活打算在香港上市,现在正在策划中。另据媒体报道,雅生活不回避H股上市后再行返A股的可能性。 与此同时,4月7日,碧桂园物业公司总经理李长江在拒绝接受媒体专访时透漏,碧桂园物业也计划在A股上市。

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(原标题:房企扎堆逐利物业拆分上市)把H股当成跳板,最后构建重返A股,雅居乐集团(03383.HK)物业板块拆分上市的设想再一被出台日程。雅居乐集团2016年全年业绩发布会上,雅居乐集团主席兼任总裁陈卓林透漏,雅居乐的物业业务雅生活打算在香港上市,现在正在策划中。另据媒体报道,雅生活不回避H股上市后再行返A股的可能性。

与此同时,4月7日,碧桂园物业公司总经理李长江在拒绝接受媒体专访时透漏,碧桂园物业也计划在A股上市。李长江回应,对于上市拒绝的业务独立性、人员独立性、财务独立性等这些基本条件,碧桂园物业早就不具备,一切都在按部就班地展开。

2014年6月,彩生活顺利登岸资本市场,这让其他大型房企争相加快拆分物业管理平台,引发物管公司资本化热潮。不过,目前仍仍未物管企业顺利登岸A股市场。

房地产与金融资深评论人黄立冲告诉他时代周报记者,由于物管公司的持续增长能力和商业模式不被寄予厚望,证监会的态度指出其不应当挤占A股上市资源,所以审核态度较为缜密。A股高估值欲望A股为何沦为众多物管行业的理想地?在重返A股的对外口径中,高估值、扩展融资渠道及解决问题现金流难题等受到影响经常被企业低管悬挂在嘴边。

黄立冲告诉他时代周报记者,重返A股后显然不会提升企业股票市场估值,以大盘股为事例,A股比H股估值低30%左右。据深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐透漏,从市场上看,港股主板市场估值区间在7-20倍PE,A股主板市场估值区间在10-30倍PE。

估值越高,股权融资成本就就越较低。一般情况下,在A股上市对提高股东价值更加不利。时任碧桂园集团首席财务官吴建斌也曾公开发表回应,完全相同业务的上市公司在国内股市和香港股市的PE仍然有差异,公司经过研究后指出国内上市更为理想。

以万达商业为事例。今年3月底,董事长王健林从H股离场,明确提出万达商业私有化意见,并想要利用借壳和IPO两手打算返A股。与在港股被高估的情况截然不同,据媒体报道,万达预计万达商业返A后在内地市场的市盈率将超过20倍之多,而这也就意味著,其股票未来市值将超过5000亿元人民币。值得注意的是,注销之前,万达商业在H股的市值规模为2383.65亿港元,市盈率为6.67,后者水平尚能严重不足在A股上市的万科A的1/4,绿地控股的1/2。

易居(中国)有限公司有限公司继续执行总裁丁祖昱分析,特别是在是市盈率方面,较为千亿企业最近的数据来看,四家H股上市的企业动态市盈率在5-7倍,而在A股上市的三家房企的动态市盈率皆远超过10倍以上,其中绿地控股堪称超过了30倍。再行考虑到人民币升值、国内利率水平低等优势,A股的融资能力和优势早已开始显出。不过,目前仍仍未物管企业顺利登岸A股市场,享用高估值及融资红利。刘双乐曾回应,由于A股市场实施登记制为还没清楚的时间表,而在审核制下多数公司获得证监会法院于是以排队申请人上市,因此,在A股上市预见是一个艰苦和漫长的过程。

所以不少公司自由选择在香港上市。刘双乐录称之为,两个市场对物业公司而言,仅次于的区别就是在香港上市要比A股上市更容易得多,效率也低得多。规模之战自彩生活2014年6月30日在香港顺利上市后,中海物业、中奥到家、绿城服务、保利物业、远洋亿家相继重新加入战团,意图在新兴的物业市场分给一杯羹。

现今才明确提出物业拆分上市计划的雅居乐物业、碧桂园物业来迟了吗?我在很多场合都特别强调,对于有上市意愿的物业公司而言,越早上市就越好。对最先上市的企业,市场给的估值溢价不会较为低,随着上市企业激增,估值不会逐步回升,一旦行业快速增长力弱,估值就不会被落空原形。刘双乐回应。那么,在物管上市企业大大激增的背景下,后来者如何谈好资本新的故事?通过资本的力量加快减缓社区数量和物业面积的快速增长,最后构成话语权,乃是第一竞争力。

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由于物管行业集中度较低,给企业通过全资或大股东策画的方式吞并并购,扩展管理规模获取了天然土壤。根据中国指数研究院的数据,百强物管2015年合计并购200余家物业服务商,并购管理面积合计3.85 亿平方米,其中彩生活以3亿元收购开元国际100%股权,收购面积逾3000 万平方米。中海物业以5000万元并购中海宏洋物业100%股权。

万科物业除净资产大股东卓弘物业和北京佰嘉物业外,还通过并购东莞卓圣物业扩展物业布局。数据表明,2016年彩生活收益由2015年的8.28亿元减至13.42亿元,增幅为62.2%;合约管理总建筑面积较2015年快速增长22.7%,由3.22亿平方米减至3.95亿平方米。另外,自2016年1月1日以来,彩生活已并购22间物业公司,截至2016年12月31日起至年度产生商誉1.739亿元。

截至2016年底,万科物业服务项目总计多达1800个,合约面积多达3.56亿平方米。截至2016年12月31日,绿城服务在管项目由2015年的637个,减少到2016年的809个,同比快速增长27.0%。在管面积由2015年的8280万平方米,提高到2016年的1.05亿平方米,同比快速增长27.1%。

再行看碧桂园物业与雅居乐物业。李长江透漏,截至目前,碧桂园物业的签下面积已约2.1亿平方米,未来3年内,碧桂园计划将服务面积不断扩大到5亿平方米,5年内,则谋求服务面积能超过10亿平方米。而雅居乐集团在3月29日公布的2016年全年业绩报告表明,其物业板块收益构建31%快速增长,超过10.68亿元。雅生活官网表明,目前集团管理各类物业的总建筑面积近6000万平方米。

雅生活集团总裁刘德明回应,2017年雅生活计划对外接管2000万平方米物业,之后每年快速增长20%。在扩展方面,其方式还包括全面接管、顾问服务、单项服务(获取洗手、保安、绿化等单项服务)以及股权合作等。亚豪机构市场总监郭毅告诉他时代周报记者,投资者必须一个较为歌声的上市故事,企业扩展加快就是要让投资者坚信,他的模式是可以拷贝的,他的规模化也是可以构建的。


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